보증금 반환 절차

1. 내용증명 보내기

집주인이 전세금을 대폭 인상하여 세입자를 구하지 못하고 제때에 보증금을 받기 어려울 때가 많다. 아무튼 계약기간이 만료하고 전세계약을 갱신하지 않기로 하였음에도 불구하고 차일피일 전세금지급을 할 생각을 하지 않는 경우에는 일단 전세금을 지급하라는 독촉과 법적 조치의 의지를 표명하는 내용의 통고서를 주인 앞으로 보내는 것이 필요하다.

2. 재산 가압류하기

채무자에게 재산이 있다고 하여 안심하고 소송을 제기한 후 판결만 기다리고 있어서는 위험하다. 채무자가 소송진행 중에 자신의 재산을 제3자에게 양도한 경우에는 채권자는 승소판결을 받더라도 그 재산에 대하여는 강제집행을 할 수 없게 되기 때문이다. 이러한 경우를 대비하여 확정판결을 받기 전에 훗날 강제집행을 용이하게 하기 위하여 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자의 처분권을 제한할 수 있도록 마련한 제도가 가압류 등의 보전 절차라 한다.

3. 지급명령하기

집주인이 전세보증금반환의무가 있다는 사실을 인정하고 있어서 임차인의 채권의 존재 자체를 다투지 않을 것으로 예상되는 경우에는 법원에 전세금반환청구 소송이나 소액사건 심판절차보다 빠른 시간과 적은 경비로 전세금을 반환할 것을 명하는 지급명령이라는 법원의 결정문을 받게 되는 것이 지급 명령 신청이다.

4. 보증금청구 소송하기

①지급명령신청은 집주인이 지급명령에 순순히 응하지 않고 이의신청을 하게 되면 오히려 시간만 낭비하게 되므로 이 때는 바로 최후의 수단으로 보증금반환청구소송을 제기 해야 한다.

②집주인의 주소를 관할하는 법원에 소장을 제출하는데 접수 후 2~3주 사이에 재판일이 통보되고 한번의 재판으로 종료되는 것이 원칙이다. 이때, 집주인이 출석하지 않거나 답변서도 제출하지 않는 경우 즉석에서 승소판결이 나오며 이 확정판결문을 기초로 강제집행도 할 수 있는 것이다.

※ 소액심판제도에 대하여

①임차보증금 또는 전세가 2,000만원을 초과하지 않는다면 소액심판제도가 유리하다. 소액심판제도란 통상의 재판절차가 어려워 변호사나 법무사의 도움 없이는 스스로 처리하기 어렵고, 비용과 시간의 낭비를 초래하기 때문에 청구금액이 2,000만원을 초과하지 않는 단순한 사건에 대해 보통재판보다 훤씬 신속하고 간편하며 경제적인 재판을 받을 수 있게 만든 제도이다.

②법원종합접수실 또는 민사과에 가면 누구나 소장서식을 무료로 교부 받을 수 있으며, 해당사항을 써넣으면 소장이 되도록 마련되어 있다. 소장을 접수하면 즉시 변론기일을 지정 보통 30일 이내)하여 알려주고, 재판도 단 1회로 끝내는 것을 원칙으로 하므로 당사자는 모든 증거를 최초의 변론기일에 제출할 수 있도록 준비해야 한다.

③피고가 불출석하고 답변서도 내지 않으면 즉석에서 원고에게 승소판결이 선고되고, 통상의 재판과는 달리 변호사가 아니라도 당사자의 처, 남편, 부모, 자식, 형제자매, 호주 등이 법원의 허가 없이 대리하여 소송을 대리할 수 있다.

5. 확정판결등 집행권원

①강제집행을 신청하기 위하여는 반드시 집행권원이 있어야 한다. 집행권원의 대표적인 예가 확정판결이고 확정판결을 받는 방법은 앞서 본 바와 같이 민사소송절차이다.

②집행권원이란 사법상의 이행청구권의 존재와 범위를 증명하여 강제집행으로 그 내용을 실현할 수 있는 집행력이 법률상 인정된 공정증서를 말하고, 이 집행권원의 정본에 집행력의 존재를 공증하는 집행문을 부기한 것을 집행력있는 정본이라고 합니다.

③집행권원의 종류는 확정판결외에도 확정된 지급명령, 청구인낙조서, 화해조서, 조정조서, 채무자가 강제집행을 승낙한 취지의 공정증서(집행조서라고도 함)등이 있고, 집행권원에 따라 채무명의를 얻는 절차 또한 다르다.

6. 강제집행

위와 같은 서류 등이 구비되면 강제집행의 대상을 선택하여 강제집행신청을 해야 하는데, 그 대상이 부동산이나 채권, 기타재산권일 때에는 법원에, 유체동산인 경우에는 집행관에게 신청하여야 한다.

주의사항 – 종료단계에서

① 임차인의 갱신거절의사의 통지의무

개정 전 주택임대차보호법에서는 임대인에 대한 통지의무기간만을 설정하고 있으므로 기간만료와 동시에 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있었다.그러나 개정법에서는 임차인의 경우에도 기간만료 1개월 전까지 집주인에게 나가겠다는 의사표시를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되는 것으로 하였으므로 그 결과 집주인에 대하여 기간만료와 동시에 보증금을 돌려달라고 할 수는 없게 되었다.

다만, 개정법 제6조의 2에 의하면 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대차의 종료를 임대인에게 통지할 수 있고 그로부터 3개월이 지나면 임대차가 해지되므로 원래의 임대차기간이 만료됨과 동시에 임대인에게 임대차종료의 통지를 하면 3개월 후에는 집주인에 대하여 보증금의 반환을 청구할 수 있을 것이다.

(중략)

④ 임차권등기 후 집 비워주기(이사가 급한 경우)

집주인의 사정으로 임대보증금을 제때에 주지 않는 경우에 무작정 이사도 못하고 기다릴 수만은 없는 것이므로 이 때는 이사 가기 전에 법원에 임차권등기명령신청을 하여 임차권등기를 경료한 후에 주민등록이전을 하고 임차주택을 명도하여 주어야 우선변제권이나 대항력을 지속할 수 있게 된다. 즉 임차권등기명령절차는 임대차 종료 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료 할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차를 말한다.

4 thoughts on “보증금 반환 절차

  1. 우리가 2003년 7월 27일에 보증금 2000만원에 월 35만원으로 2년간 계약을 했으니, 2005년 7월 27일(26일?) 계약이 만료된다. 그 1개원 전인 6월 중순에 미리 계약 갱신 거절 의사를 집주인의 며느리에게 통지했으므로, 기간만료와 동시에 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있다.

    근데 이 주인이 돈을 안주겠다고 버티면, 계약만료 후 내용증명(협박편지)을 보낸 후, 지급명령이나 보증금청구소송(보증금이 2000만원 이하므로 소액심판제도 가능)을 할 수 있고, 임차인으로서의 권리를 유지하기 위해 임차권등기 후 이사를 갈 수 있다. (그냥 이사 가면 보증금 못받을 수 있기 때문에)

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